In linea generale, l'assemblea deve essere convocata dall'amministratore — è lui l'organo esecutivo del condominio. Esistono però due eccezioni previste dalla legge: può convocarla un solo condòmino quando manca l'amministratore, ad esempio in uno stabile di nuova costruzione o quando l'amministratore abbia perso i requisiti di legge; oppure possono farlo almeno due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio, qualora abbiano chiesto all'amministratore di convocarla e questo sia rimasto inerte.

Almeno cinque giorni prima della data dell'assemblea di prima convocazione. Ed è un termine inderogabile — la Cassazione ha chiarito che non può essere ridotto nemmeno con il voto unanime di tutti i condòmini. Questo vale per la prima convocazione; la seconda può essere fissata con un preavviso più breve. Il punto critico è che i cinque giorni si calcolano dalla data di arrivo dell'avviso al destinatario, non dalla data di spedizione.

No, e questo sorprende molti. La raccomandata che torna al mittente perché non ritirata ha comunque piena efficacia giuridica dal momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario. La legge presume che il destinatario sia a conoscenza di tutto ciò che arriva legalmente al suo domicilio. Chi non ritira la raccomandata — o la rifiuta — non può poi contestare la delibera sostenendo di non essere stato convocato.

Sì. Chi acquista un'unità immobiliare assume la qualifica di condòmino e ha diritto di partecipare all'assemblea anche se l'avviso di convocazione era stato inviato all'alienante. L'importante è che il nuovo acquirente sia venuto a conoscenza della data — e in questo caso la partecipazione è pienamente legittima.

Controllate sempre la posta — anche quella fisica — nei giorni precedenti le assemblee. L'amministratore ha l'obbligo di convocare correttamente, ma il condòmino ha l'onere di tenersi informato. Noi di Opportunity affianchiamo sempre i condòmini anche nella fase di convocazione, verificando che tutto sia in regola prima ancora che l'assemblea si apra. Un vizio di forma può rendere nulla una delibera — ed è un problema per tutti.

La delega è uno strumento legittimo: chi non può partecipare può farsi rappresentare da un altro condomino o da un terzo. Tuttavia il regolamento condominiale può limitare il numero di deleghe per persona — e quella limitazione è vincolante. La Cassazione ha ribadito nel 2025 (ord. n. 10361) che chi porta in assemblea un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento causa un vizio di annullabilità della delibera — non di nullità. Significa che la delibera resta valida se nessuno la impugna entro 30 giorni.

È una distinzione fondamentale che molti condòmini ignorano. Una delibera è nulla quando manca degli elementi essenziali, ha un oggetto illecito o impossibile, oppure incide su diritti individuali dei singoli proprietari — ad esempio decide su parti di proprietà esclusiva. La nullità può essere fatta valere da chiunque, in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Una delibera è invece annullabile quando presenta vizi procedurali — convocazione irregolare, mancato rispetto dei quorum, eccesso di deleghe. In questo caso l'impugnazione deve avvenire entro 30 giorni dalla delibera per i dissenzienti, e dalla comunicazione per gli assenti. Scaduto il termine, la delibera diventa definitivamente valida.

Sì. Per le controversie condominiali — inclusa l'impugnazione delle delibere — il D.Lgs. 28/2010 prevede che prima di iniziare un giudizio sia obbligatorio tentare la mediazione. Non è una formalità: la mediazione può risolvere molte situazioni in modo più rapido ed economico rispetto a una causa. Se il tentativo fallisce o la controparte non si presenta, si può procedere in giudizio. Noi di Opportunity Srl, ogni volta che sorge una contestazione, cerchiamo di intervenire prima — con un confronto diretto tra le parti — per evitare che si arrivi a quel punto.

Di una sentenza della Corte di Cassazione del 2025 — ordinanza n. 6125 — che ha chiuso definitivamente una vicenda nata in condominio. Due condòmini avevano presentato ricorso al Tribunale per ottenere la revoca dell'amministratore, accusandolo per iscritto di irregolarità contabili gravi, appropriazione indebita di denaro condominiale e mancata tracciabilità dei pagamenti. Accuse pesanti, rivelatesi infondate. Il risultato? I due condòmini sono stati condannati a risarcire l'amministratore per i danni all'onore e alla reputazione professionale.

No, e questo è il punto tecnico più importante. La Cassazione ha ribadito che il danno alla reputazione non è automatico — non è "in re ipsa", come diciamo in gergo. Chi chiede il risarcimento deve dimostrare di aver subito un pregiudizio concreto: clienti persi, incarichi revocati, danni economici misurabili. Però la prova può essere fornita anche per presunzioni — attraverso elementi indiretti come la diffusione dello scritto, la gravità dell'accusa e la posizione professionale della vittima.

Moltissimo. La diffusione dell'accusa è uno dei parametri che il giudice valuta per calcolare il danno. Un'accusa fatta a voce tra due persone è ben diversa da un documento scritto, distribuito in assemblea, protocollato al Tribunale e circolato tra decine di condòmini. Nel caso in esame le frasi erano contenute in un ricorso formale — un atto giudiziario — il che ha amplificato enormemente la portata lesiva.

Sì, ed è fondamentale capirlo. La critica — anche dura — è un diritto del condòmino. Se l'amministratore sbaglia, ha tutto il diritto di dirlo, contestarlo in assemblea, chiederne la revoca. Il confine si supera quando si attribuisce all'amministratore un fatto specifico — come l'appropriazione di denaro — senza avere prove concrete, e quando quell'accusa si rivela falsa. In quel momento si entra nel territorio della diffamazione.

Prima di mettere qualsiasi cosa per iscritto, rivolgetevi a un professionista. Raccogliete i documenti, verificate i rendiconti, chiedete chiarimenti formali. Se ci sono irregolarità reali, gli strumenti per contestarle esistono e la legge vi tutela. Ma se le accuse sono infondate, rischiate di ritrovarvi a pagare voi. La tutela della reputazione professionale è un diritto che i tribunali prendono sempre più sul serio.

È la domanda più difficile, e la risposta dipende da molti fattori che il giudice valuta caso per caso. La Cassazione ha chiarito che non esiste un danno automatico — va dimostrato. Ma la prova può basarsi su presunzioni: quante persone hanno letto l'accusa, qual era il contesto, quanto è nota la vittima nel settore, se ci sono stati effetti economici concreti come la perdita di condomini o il mancato rinnovo di incarichi. In generale, più l'accusa è grave, più è diffusa e più la vittima è un professionista riconosciuto, maggiore sarà il risarcimento.

Sì, la diffamazione è un reato penale previsto dall'art. 595 del Codice Penale. Chi attribuisce a qualcuno un fatto determinato, falso e lesivo della sua reputazione, rischia la reclusione fino a un anno o la multa. Se la diffamazione avviene tramite scritti — come un ricorso al tribunale, un'email condominiale o un messaggio su un gruppo WhatsApp — la pena può arrivare a due anni. Il procedimento penale e quello civile possono andare avanti contemporaneamente: quindi si può essere condannati sia a risarcire il danno sia penalmente.

Assolutamente no — se i fatti sono veri, non c'è diffamazione. La verità del fatto è una delle principali esimenti. Se un condòmino ha prove concrete di irregolarità — estratti conto, fatture false, movimenti sospetti — può e deve denunciarle, sia in assemblea sia all'autorità giudiziaria. In quel caso esercita un diritto legittimo. Il problema sorge quando le accuse sono infondate, esagerate o strumentali a un obiettivo diverso — come liberarsi di un amministratore scomodo. È in quei casi che la legge protegge chi è stato ingiustamente accusato.

La domanda giusta da fare prima di firmare qualsiasi contratto. Quando il condominio — attraverso l'amministratore — affida lavori a una ditta esterna, si crea un contratto di appalto. In quel momento nascono responsabilità precise. L'impresa risponde dell'esecuzione dei lavori, ma il condominio, in quanto committente, non è del tutto fuori gioco: è tenuto a verificare che chi ha scelto sia davvero qualificato per quel lavoro.

Assolutamente no, ed è uno degli errori più comuni. Affidarsi solo al prezzo può costare carissimo. L'amministratore ha l'obbligo di controllare che l'impresa scelta sia iscritta alla Camera di Commercio, abbia il documento di valutazione dei rischi, e non sia sospesa dall'attività. Se non lo fa, in caso di incidente, la responsabilità può ricadere anche sul condominio.

Purtroppo sì, ed è una cosa che la gente non sa. La legge prevede che se un lavoratore si infortuna durante i lavori appaltati, e l'INAIL non copre tutto il danno, il committente risponde in solido con l'impresa. Significa che i condòmini — in proporzione ai millesimi — possono essere chiamati a rispondere economicamente.

Prima di tutto scegliendo bene l'impresa. Poi assicurandosi che venga redatto il DUVRI — Documento Unico di Valutazione dei Rischi da Interferenza — da allegare al contratto. Indica le misure di sicurezza adottate. Se questo documento non c'è, il contratto può essere dichiarato nullo.

È un caso frequente nei lavori di ristrutturazione. La catena di responsabilità non si interrompe. Anche se l'impresa principale passa il lavoro a un'altra, chi ha originariamente affidato i lavori — il condominio — non è automaticamente al sicuro. Per questo è fondamentale sapere sempre con chi si lavora, anche indirettamente.

Chiedete sempre all'amministratore di mostrarvi i documenti dell'impresa prima che i lavori inizino. Non è diffidenza, è tutela. Un buon amministratore — come facciamo noi in Opportunity — verifica sempre questi aspetti prima di firmare. Il nostro compito è anche proteggere il condominio da rischi che spesso non vengono nemmeno immaginati.

No, e questa è una precisazione importante. Il D.Lgs. 81/2008, nella versione riformata, prevede delle esenzioni: non è obbligatorio per i servizi di natura intellettuale, le mere forniture di materiali o attrezzature, e i lavori la cui durata non superi i due giorni — a meno che non comportino rischi specifici come agenti cancerogeni, biologici o pericolo di caduta dall'alto. Tuttavia l'esonero non elimina la responsabilità del committente: scegliere un'impresa qualificata resta sempre un obbligo, DUVRI o meno.

Le conseguenze possono essere pesanti su due fronti. Sul piano civile, il condominio risponde in solido con l'impresa per tutti i danni non coperti dall'INAIL — e quella responsabilità solidale ricade sui singoli condòmini in proporzione ai millesimi. Sul piano penale, l'amministratore che ha omesso i controlli può rispondere per lesioni colpose o, nei casi più gravi, per omicidio colposo. La Cassazione ha confermato questa linea con la sentenza n. 40689/2024: non basta pagare il corrispettivo e voltarsi dall'altra parte.

Assolutamente sì. La catena di responsabilità non si interrompe con il subappalto. Se l'impresa principale affida parte dei lavori a un'altra ditta, chi ha originariamente affidato i lavori — il condominio — non è automaticamente esonerato. La Cassazione ha affermato che chi frammenta il ciclo produttivo non perde la sua posizione di garante dell'incolumità fisica dei lavoratori. Per questo è fondamentale sapere sempre, anche indirettamente, con chi si lavora e richiedere che ogni subappaltatore sia anch'esso in regola.

La risposta breve è sì — ma dipende da come si fa. Un impianto fotovoltaico condominiale ben progettato riduce le spese delle parti comuni: ascensore, illuminazione scale, cancello automatico, pompe. Sono voci che pesano su ogni condòmino ogni mese. Ridurle significa meno spese in bilancio e meno quote da pagare.

Sì, ed è importante agire in fretta. La Legge di Bilancio 2025 ha confermato la detrazione al 50% per l'installazione di impianti fotovoltaici sulle prime case, ma dal 2026 questa percentuale scende al 36%. Il 2025 è quindi l'ultimo anno per ottenere il massimo vantaggio fiscale. Per le seconde case e i non residenziali la detrazione è già al 36%. Vale la pena muoversi adesso.

È una delle novità più interessanti degli ultimi anni. Una CER è un gruppo di soggetti — privati, imprese, condomini — che producono e condividono energia rinnovabile. I condomini possono aderire e beneficiare di incentivi specifici per l'autoconsumo collettivo "virtuale": non serve che tutti siano fisicamente collegati allo stesso impianto. Il GSE riconosce una tariffa premio per ogni kWh condiviso, che si somma al risparmio in bolletta.

Con le maggioranze previste per gli interventi sulle parti comuni. È fondamentale presentare il progetto in modo chiaro: i tre benefici principali da comunicare ai condòmini sono il risparmio immediato sulle spese comuni, la valorizzazione delle eccedenze immesse in rete, e l'aumento del valore dell'immobile nel lungo periodo. Un impianto certificato rende l'edificio più sostenibile e più appetibile sul mercato.

Il mio consiglio è di rivolgersi all'amministratore come primo interlocutore — conosce già l'edificio, i consumi, le parti comuni. Un buon amministratore, come quelli di Opportunity che segue molti condomini nel lodigiano, sa valutare la fattibilità tecnica, presentare il progetto in assemblea con tutti i dati chiari e coordinare le fasi burocratiche. Il condominio non deve affrontare questo percorso da solo.

Per l'installazione di un impianto fotovoltaico condominiale destinato all'autoconsumo collettivo è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio in millesimi. Si tratta di una maggioranza agevolata, introdotta proprio per favorire l'adozione di tecnologie rinnovabili nei condomini. Non serve l'unanimità — e i condòmini contrari non possono bloccare il progetto, a meno che non dimostrino un pregiudizio concreto alle parti comuni o alla struttura dell'edificio.

Questo è uno degli aspetti più interessanti e poco conosciuti. Il surplus di energia che non viene autoconsumato viene immesso nella rete elettrica nazionale e remunerato dal GSE attraverso due meccanismi: lo scambio sul posto, che consente un credito da scalare sulle bollette future; oppure il ritiro dedicato, con una tariffa riconosciuta per ogni kWh immesso. Nel caso di Comunità Energetica Rinnovabile si aggiunge una tariffa incentivante aggiuntiva riconosciuta per l'energia virtualmente condivisa tra i membri della CER.

L'impatto è concreto e misurabile. Un impianto da 10 kW installato su un condominio di 10 appartamenti produce mediamente 10.000-14.000 kWh all'anno, evitando l'emissione di circa 4-5 tonnellate di CO₂. È come togliere dalla strada due automobili a benzina per un anno intero. A scala cittadina, se ogni condominio di Lodi installasse anche solo un piccolo impianto, l'effetto cumulativo sarebbe significativo. La transizione energetica non si fa solo con le grandi centrali — si fa anche sui tetti dei nostri condomini.

È il contratto assicurativo più diffuso nei condomini. Copre due grandi aree: i danni materiali al fabbricato — struttura, impianti, parti comuni — causati da eventi come incendio, allagamento, esplosione; e la Responsabilità Civile, cioè i danni che il condominio può causare a terzi. Queste due sezioni insieme formano la "globale fabbricati". Spesso però si confonde il tutto, e si pensa che la polizza copra qualsiasi cosa — non è così.

La Responsabilità Civile copre i danni involontari causati a terzi dalla proprietà o dalla gestione del fabbricato. Un esempio classico: un calcinaccio cade dal cornicione e colpisce un passante. Oppure una perdita d'acqua dalle parti comuni danneggia l'appartamento al piano di sotto. O ancora: qualcuno scivola sulle scale condominiali non illuminate. In tutti questi casi la RC interviene, pagando i danni al terzo danneggiato. E "terzo" include anche i condòmini stessi, quando il danno proviene dalle parti comuni.

Questo è il punto critico. La polizza condominiale non copre i danni agli effetti personali e ai beni dentro i singoli appartamenti — per quello serve una polizza casa individuale. Non copre i danni causati per negligenza del singolo condòmino verso se stesso. E attenzione alla clausola di rivalsa: se l'assicurazione paga un danno causato da un condòmino specifico, può poi rivalersi su di lui — a meno che in polizza non sia inserita la clausola di rinuncia alla rivalsa, che è fondamentale chiedere.

È la direzione verso cui si sta muovendo il legislatore. Il DDL AS 1816, attualmente in discussione al Senato, prevede di rendere obbligatoria la copertura per la RC e per i rischi catastrofali — terremoti, alluvioni, frane. Oggi non c'è ancora un obbligo di legge generale, ma molti regolamenti condominiali già lo prevedono. E comunque, polizza o non polizza, la responsabilità del condominio verso i terzi esiste sempre: senza copertura, i condòmini rispondono di tasca propria.

Il mio consiglio è di non aspettare che accada qualcosa per controllare la propria polizza. Con Opportunity collaboriamo da anni: insieme verifichiamo periodicamente i massimali, le scadenze e le clausole critiche — come la rinuncia alla rivalsa — per tutti i condomini che gestiscono. Offriamo condizioni riservate ai condòmini Opportunity Srl. Se la vostra polizza è vecchia o sottodimensionata, è il momento di rivederla. Un sinistro non coperto può costare molto di più del premio annuale.

È la domanda che più spesso viene sottovalutata. Non esiste un importo fisso di legge, ma la regola pratica è che il massimale RC deve essere adeguato al numero di unità abitative, alla dimensione dell'edificio e ai rischi specifici presenti — ad esempio la presenza di un ascensore, una piscina, un garage interrato. Massimali troppo bassi — ancora diffusi in molti condomini storici — possono rivelarsi insufficienti in caso di sinistri gravi. Con Opportunity Srl effettuiamo una revisione periodica dei massimali per tutti i condomini che gestiamo.

La sezione danni materiali copre la struttura dell'edificio e gli impianti comuni da eventi come incendio, scoppio, fulmine, allagamento da rottura di tubature, danni da acqua meteorica, atti vandalici. Alcune polizze includono anche i fenomeni atmosferici — grandine, vento forte — e il danno estetico. È fondamentale leggere attentamente le esclusioni: molte polizze escludono i danni da infiltrazioni graduali, il cedimento strutturale per vetustà, o richiedono una franchigia significativa che può rendere antieconomica la denuncia di sinistri minori.

Dipende dalla polizza, ma in generale no — la RC condominiale copre i danni causati dalle parti comuni, non dai comportamenti individuali dei condòmini o dei loro animali. Se un cane morde un visitatore nel cortile comune, la responsabilità è del proprietario dell'animale e sarà la sua polizza RC capofamiglia a dover intervenire. Per questo consigliamo sempre ai condòmini di affiancare alla polizza condominiale una buona polizza RC capofamiglia individuale: le due coperture si integrano e garantiscono una protezione completa.

È il nuovo incentivo statale introdotto dal Decreto Ministeriale del 7 agosto 2025, entrato in vigore il 25 dicembre scorso. La caratteristica che lo rende unico è questa: non è una detrazione fiscale da recuperare in dieci anni sulla dichiarazione dei redditi. È un contributo a fondo perduto, erogato direttamente dal GSE — il Gestore dei Servizi Energetici — sul conto corrente del condominio, spesso in un'unica soluzione per importi fino a 15.000 euro. Per chi amministra condomini come me, è uno strumento straordinario da conoscere.

Fino al 65% delle spese ammissibili per i privati — condomini compresi. Per gli edifici pubblici in piccoli comuni si arriva addirittura al 100%. Il budget complessivo è di 900 milioni di euro annui, una cifra importante che dimostra quanto il legislatore ci creda. Il portale GSE — il cosiddetto Portaltermico 3.0 — è operativo da febbraio 2026 e da aprile è tornato attivo dopo una breve sospensione tecnica.

Gli interventi principali sono: la sostituzione dell'impianto di riscaldamento con pompe di calore elettriche ad alta efficienza — questa è la novità più importante — l'installazione di impianti solari termici e scaldacqua a pompa di calore, i sistemi ibridi bivalenti. Ma attenzione a una novità: le caldaie a gas non sono più finanziate. E il fotovoltaico con accumulo è incentivabile solo se abbinato alla sostituzione dell'impianto termico con pompa di calore, oppure in configurazioni di Comunità Energetica Rinnovabile.

La domanda va presentata tramite il Portaltermico GSE entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Serve un tecnico abilitato che rediga la certificazione tecnica dell'intervento. Come amministratori, il nostro ruolo è fondamentale: coordiniamo l'intervento, verifichiamo i requisiti tecnici, presentiamo la pratica al GSE e seguiamo l'iter fino all'accredito. In Opportunity abbiamo già aiutato diversi condomini a ottenere questi contributi. Non è complicato, ma bisogna farlo bene.

Semplice: informatevi e agite adesso. Il Conto Termico 3.0 non ha una scadenza temporale fissa, ma il budget è annuale e si esaurisce. Chi arriva per primo ottiene l'incentivo. E soprattutto, ridurre i consumi energetici del condominio significa bollette più basse per tutti, ogni mese, per i prossimi vent'anni. È un investimento che si ripaga da solo — e lo Stato contribuisce con quasi due terzi della spesa.

No, e questo è un punto critico da chiarire subito. Il Conto Termico 3.0 non è cumulabile con il Bonus Casa (Ecobonus) né con il Sismabonus. Bisogna scegliere quale strada percorrere prima di avviare i lavori, perché non è possibile cambiare rotta a lavori conclusi. La scelta dipende da diversi fattori: l'importo dell'investimento, il tipo di intervento, la situazione fiscale dei singoli condòmini. In generale, per importi elevati con contributo diretto, il Conto Termico è spesso più conveniente perché eroga liquidità immediata anziché una detrazione spalmata in dieci anni.

La domanda va presentata sul Portaltermico GSE entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Serve un tecnico abilitato che certifichi l'intervento e produca la documentazione richiesta: diagnosi energetica, scheda tecnica dell'impianto, dichiarazione di conformità. Il GSE verifica la pratica e, se tutto è in ordine, eroga il contributo direttamente sul conto corrente del condominio — in un'unica soluzione per importi fino a 15.000 euro, in rate annuali per importi superiori. Come Opportunity Srl coordiniamo l'intero processo: dal sopralluogo tecnico alla presentazione della pratica, fino all'accredito.

Principalmente per tre motivi. Il primo è l'informazione: pochi condòmini sanno che esiste il Conto Termico 3.0, e ancora meno conoscono i dettagli pratici. Il secondo è la complessità percepita: la burocrazia spaventa, anche quando la procedura è in realtà gestibile con il supporto giusto. Il terzo — e più sottile — è la difficoltà di trovare la maggioranza in assemblea per lavori che richiedono un investimento iniziale, anche quando il ritorno economico è evidente. Il nostro lavoro come amministratori è abbattere questi tre ostacoli: informare, semplificare, convincere con i numeri.

La risposta è: la legge, prima di tutto. Il Codice Civile — in particolare gli articoli 1123-1126 — stabilisce i criteri di ripartizione delle spese condominiali. Il punto di partenza è sempre la tabella millesimale: ogni unità immobiliare ha un valore espresso in millesimi, calcolato da un tecnico abilitato sulla base di parametri oggettivi — superficie, piano, esposizione, luminosità. Quei millesimi rappresentano la quota di ogni condòmino sulle parti comuni, e di conseguenza la sua quota di spesa.

Il calcolo viene effettuato da un geometra, un ingegnere o un architetto incaricato dall'assemblea. Si parte dalla superficie reale di ogni unità immobiliare, rapportata alla superficie totale dell'edificio, e si applicano coefficienti correttivi che tengono conto del piano — chi abita più in alto paga meno per alcune voci — dell'esposizione, della destinazione d'uso. Attenzione: per legge non si deve tenere conto del canone di locazione, dei miglioramenti apportati dal proprietario o dello stato di manutenzione dell'appartamento. I millesimi fotografano il valore oggettivo dell'immobile, non le scelte del proprietario.

No, e questo è il punto che genera più confusione. L'art. 1123 prevede tre criteri distinti. Il primo è quello proporzionale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si dividono in base ai millesimi di proprietà. È il criterio generale. Il secondo è quello differenziato: se un bene serve i condomini in misura diversa, la spesa si divide in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Il terzo è quello separato: se un bene serve solo alcuni condomini, solo loro pagano.

Qui c'è una regola specifica — l'art. 1124 — che sorprende molti. Le spese di manutenzione di scale e ascensori si dividono per metà in base ai millesimi e per metà in proporzione all'altezza del piano. Chi abita ai piani più alti usa di più la scala e l'ascensore — e quindi paga di più per quella seconda metà. Un errore frequente è ripartire queste spese solo per millesimi: è sbagliato, e il condomino che lo contesta in assemblea ha ragione. La delibera può essere impugnata entro 30 giorni.

Il riscaldamento è uno dei casi più delicati. Dal 2014, con il D.Lgs. 102, i condomini con impianto centralizzato sono tenuti a installare sistemi di contabilizzazione individuale del calore. La spesa si divide in due parti: una quota fissa — legata alla potenza installata — ripartita per millesimi; e una quota variabile — legata ai consumi effettivi — ripartita in base alle letture dei contatori individuali. Chi non scalda o scalda meno paga meno sulla parte variabile. Un sistema equo, ma che richiede una gestione contabile precisa.

Altra regola specifica — art. 1126. Se il lastrico solare o la terrazza è di proprietà comune, le spese si dividono tra tutti per millesimi. Ma se è ad uso esclusivo di un singolo condòmino, la ripartizione cambia: un terzo delle spese è a carico di chi lo usa, due terzi a carico di tutti gli altri — perché il lastrico funge da copertura per i piani sottostanti e il suo deterioramento riguarda tutti. È una delle norme più contestate, perché chi usa la terrazza si sente ingiustamente gravato — ma la legge è chiara.

Solo in parte. L'assemblea non può, a maggioranza, modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge: lo ha ribadito la Cassazione con diverse sentenze recenti, tra cui l'ordinanza n. 8995 del 2025. Una delibera che cambi i criteri a maggioranza è annullabile. Per derogare ai criteri legali serve un accordo contrattuale che coinvolga tutti i condomini — unanimità. Le tabelle millesimali, invece, possono essere modificate se ci sono errori di calcolo o modifiche strutturali all'edificio, con una maggioranza che rappresenti almeno 500 millesimi.

Prima cosa: contestarlo in assemblea, facendo mettere a verbale il dissenso. Se la delibera viene comunque approvata, ha 30 giorni per impugnarla davanti al giudice. Prima del giudizio è obbligatorio il tentativo di mediazione. Noi di Opportunity Srl, prima che si arrivi a questo, facciamo il possibile per chiarire in assemblea come è stata calcolata ogni voce di spesa — trasparenza e documentazione sono la migliore prevenzione dei conflitti. Un rendiconto chiaro vale molto di più di qualsiasi dibattito.

È uno degli argomenti più tecnici e più contestati. Dal 2014, il D.Lgs. 102 impone ai condomini con impianto centralizzato di installare sistemi di contabilizzazione individuale del calore. La spesa si divide in due parti: una quota fissa — legata alla potenza installata e alla dispersione dell'edificio — ripartita in base ai millesimi; e una quota variabile — determinata dai consumi effettivi letti dai contatori individuali. Chi scalda di meno paga meno sulla parte variabile. Un sistema equo ma che richiede una gestione contabile precisa e letture periodiche dei dispositivi.

Qui si applica l'art. 1126 del Codice Civile, che molti trovano sorprendente. Se il lastrico o la terrazza è di proprietà comune, le spese si dividono tra tutti per millesimi. Ma se è ad uso esclusivo di un singolo condòmino — ad esempio una terrazza privata all'ultimo piano — la ripartizione cambia: un terzo delle spese è a carico di chi la usa, due terzi a carico di tutti gli altri condomini. Il motivo è che il lastrico funge da copertura per i piani sottostanti: il suo deterioramento riguarda l'intero edificio, non solo chi ci cammina sopra.

Sì, ed è un aspetto che vale la pena conoscere. Le spese condominiali straordinarie per interventi sulle parti comuni — ristrutturazioni, rifacimento facciata, impianti — possono beneficiare di detrazioni fiscali. Dal 2026 il Bonus Casa si attesta al 36% con limite di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare. L'amministratore ha l'obbligo di trasmettere all'Agenzia delle Entrate, entro il 16 marzo di ogni anno, l'elenco delle spese sostenute con le relative quote attribuite a ciascun condòmino. Ogni condòmino può poi inserire la propria quota nella dichiarazione dei redditi e recuperare la detrazione in dieci anni.

È purtroppo una situazione frequente. La legge prevede che l'amministratore, dopo aver sollecitato il pagamento, possa agire in via monitoria — cioè richiedere un decreto ingiuntivo al giudice — anche senza preventiva autorizzazione dell'assemblea, per recuperare le quote scadute da più di sei mesi. Il decreto è immediatamente esecutivo. Per evitare che la morosità ricada sugli altri condòmini, Opportunity Srl monitora mensilmente i pagamenti e interviene tempestivamente con solleciti formali e, se necessario, con l'azione legale. La prevenzione è sempre preferibile al contenzioso.